TOD giải bài toán thiếu 69% vốn hạ tầng như thế nào?

Có một con số trong dự thảo Quy hoạch TP.HCM khiến bất kỳ ai quan tâm đến hạ tầng phải giật mình: giai đoạn 2026–2030, thành phố thiếu hụt tới 69% vốn hạ tầng. Ngân sách không thể kham nổi giấc mơ 700 km metro. Vậy tiền ở đâu ra? Câu trả lời nằm ở ba chữ: TOD.

Quy mô của bài toán

Nhu cầu vốn đầu tư toàn xã hội của TP.HCM cực lớn:

• 2026–2030: 8,0–8,9 triệu tỷ đồng.
• 2031–2035: 17,1–19,0 triệu tỷ đồng.
• 2036–2045: 96–112 triệu tỷ đồng.

Riêng metro phải đạt lộ trình 187 km (2030) → 275 km (2035) → 700 km (2045). Ngân sách nhà nước truyền thống không đủ, và việc thừa nhận thiếu hụt 69% vốn hạ tầng giai đoạn đầu là một sự trung thực đáng chú ý về mặt chính sách.

TOD và cơ chế thu hồi giá trị đất (LVC)

Ý tưởng cốt lõi rất tinh tế: metro làm giá đất quanh ga tăng 20%–150%. Phần giá trị tăng thêm đó không tự nhiên mà có – nó do đầu tư công tạo ra. Vậy tại sao Nhà nước không thu hồi một phần để tái đầu tư chính tuyến metro đó? Đây là nguyên lý thu hồi giá trị đất (Land Value Capture – LVC).

Dự thảo đặt mục tiêu rõ ràng: nguồn thu từ TOD gánh ~37% vốn metro giai đoạn 2026–2030 và ~55% giai đoạn 2031–2035. Tức là TOD dần trở thành trụ cột tài chính, không còn là phụ trợ.

Bộ 8 công cụ tài chính

Dự thảo trang bị một “hộp công cụ” LVC khá đầy đủ:

1. Bán FAR tăng thêm – bán quyền xây cao hơn; chủ lực 2026–2030.
2. Đấu giá quỹ đất/quyền khai thác thương mại quanh ga – chủ lực 2026–2030.
3. Phí cải thiện hạ tầng (Betterment Levy) – áp dụng sau 2030.
4. Thuế giá trị đất tăng thêm (Betterment Tax) – sau 2030.
5. TDR – chuyển nhượng quyền phát triển (bài học Ga Tokyo huy động 550 triệu USD trùng tu ga).
6. Rail + Property (R+P) kiểu MTR Hong Kong, Long Hoa–Thâm Quyến.
7. Hybrid PPP – Nhà nước làm giải phóng mặt bằng và phần thô, tư nhân làm cơ điện và vận hành thương mại.
8. Quỹ phát triển TOD – vòng tuần hoàn: metro tạo giá trị đất → giá trị đất tái đầu tư metro.

Cơ sở pháp lý đứng sau gồm NQ 188/2025/QH15, NQ 260/2025/QH15 (sửa NQ 98) và NQ 38/2025/NQ-HĐND.

Cơ hội cho nhà đầu tư tư nhân

Mô hình này mở cánh cửa lớn cho khu vực tư nhân:

• Nhà phát triển BĐS có thể tham gia R+P, Hybrid PPP – cùng khai thác quỹ đất quanh ga.
• Nhà đầu tư tài chính đón đầu trái phiếu đô thị, quỹ đầu tư hạ tầng.
• Người mua sớm hưởng lợi từ chính đà tăng giá 20–150% mà công cụ LVC hướng tới thu hồi một phần.

Cần lưu ý công cụ Betterment Levy/Tax chỉ áp dụng sau 2030, và có miễn trừ cho công trình <50 m², công trình công cộng phi lợi nhuận, hộ nghèo/đối tượng chính sách.

Kết luận

TOD không chỉ là mô hình đô thị – nó là chiến lược tài chính để lấp khoảng trống 69% vốn hạ tầng. Với nhà đầu tư, đây là tín hiệu cho thấy Nhà nước sẽ chủ động “chia sẻ giá trị” quanh ga, đồng thời cũng sẽ thu hồi một phần địa tô. Bài học: vào sớm ở khu vực ga có kế hoạch rõ ràng, nhưng tính trước nghĩa vụ tài chính tương lai. Và như mọi khi, xin nhắc: đây là dự thảo chưa phê duyệt, các tỷ lệ và công cụ có thể thay đổi khi ban hành chính thức.

Danh sách các dự án chuẩn bị mở bán dọc tuyến metro số 2 (metro Thủ Dầu Một – TP.HCM)

• Serena Riverside
• Sky Solis
• Starview Saigon